毎月の返済で頭を悩ませているローンといえば！
まず住宅ローンと挙げる方は多いのではないでしょうか？
住宅ローンといえば、人生の中の大きな買い物の返済！
金利は常に【更新】していきます。
最新の情報を得て、ライフスタイルに合った返済をしたい！
そこで今回は、住宅ローンの借り換えのメリットと気をつけるポイントなどをお話します。
住宅ローンの借り換えはシュミレーションから！
「借り換え」は、新しい金融機関で新しいローンを組み直して、
返済中のローンを一括で返済する仕組みですが、
今借りているローンよりも低い金利で借り換えをして、
金利の差の分結果的に総返済額を減らせるようになるということなので、
十分検討する必要があります。
借り換えをする前に確認する事
基本的に住宅ローンの契約に、借り換えを制限する決まりはないのですが、
まれに「借り換えをした場合に、残金に対して○割の金額を支払う」という
契約をしている場合があります。
契約書を再度確認する事をおすすめします。
借り換えを検討した方がいいケース
- 住宅ローンを組んだ時期より現在の方が金利が低くなっている
お得になる条件は、【金利差1%・ローン残高1,000万円・残りの年数10年以上】です。
また、この条件に近いほど借り換えをするメリットが大きくなります。
- 収入が上がりそう
子育てが落ち着いて、奥様の仕事復帰が決まった！
これから奥様の収入も見込める！旦那様が昇進してお給料が上がる！
この場合は、収入が安定している状況なので借り換えのタイミングと考えます。
なぜ収入が安定しているときが借り換えのタイミングなのかというと、
金融機関では、一律ではありませんが、
借り換えの年収の最低基準を300万円位にしています。
なので、あまり考えたくはありませんが、
旦那様が左遷されて「収入が減る」なんていう場合は
借り換えの審査に通らない可能性があるからです。
借り換えシミュレーションをしてみよう！
具体的に借り換えのシュミレーションをしてみると、
総返済金額がどのくらい低くなるかが分かります。
住宅ローンの借り換えを取り扱っている銀行では、
HPで簡単に出来る借り換えのシュミレーションを提供しています。
指定された項目に沿って入力するだけで、
どのくらいお得になるのかが分かります！
その入力項目は次のようになります
・現在の残高
・完済まで何年か
・借り換え希望額
・金利タイプ（変動金利または固定金利）
・返済方法（現在返済中の住宅ローンと同じにします）
例えば、次の条件でシュミレーションすると・・・
・現在の残高：2000万円
・完済までの年数：15年
・借り換え希望額（現在の残高と同じ）
・現在の金利：1.8％
・返済方法：元利均等返済
・返済希望期間：15年
・金利のタイプ：変動金利
毎月の返済額が115,585円（11,283円軽減）
総返済額は20,805,209円（2,030,947円軽減）となりました。
ただし、これには諸費用が含まれていません。（諸費用については後で説明します）
諸費用：524,000円となって、諸費用込の総支払額にすると21,329,209円となりますが、
諸費用を加味した借り換えメリットは1,506,947円軽減となります。
住宅ローンの借り換えの比較で気をつけたいポイント
シミュレーションをしてみると、こんなにも支払総額が減るの!!と
メリットばかりのように感じますが、気をつけることもあります！
借り換え手数料（諸費用）
前にお話したように、借り換え時には諸費用が掛かります。
保証料は5万円～借入額の2.1%または、
金利＋0.2%、登記費用10万円～20万円など合計50～80万円くらいかかる場合があります。
固定金利から変動金利へ借り換える
固定金利タイプは変動金利タイプに比べて１%以上金利が高くなります。
なので、私の周りの方も変動金利に替えて、
返済総額を削減する！と聞きます。
気をつけることは、
変動金利に借り換えをしても、数年後に金利が上昇したら
どちらが良かったのだろうか?となるので、
よく検討してどの金利のタイプで借り換えをするか慎重に決める事です。
借り換え保証料について
この保証料は、返済期間の中段階で借り換えをする場合は戻ってくるものですが、
実際には銀行の独自の計算方法で、
例えば35年ローンで5年たった場合50%くらいの返還となるようです。
なので、保証料の返還を考えずに、
自費で借り換え諸費用を出してそれでもメリットがあるのかをしっかり確認します。
まとめ
住宅ローンの借り換えなども、
必ずお得！という事はなく、何かデメリットはあります。
少しでも返済額が削減できるように、
まずは現在の住宅ローンの返済方法と借り換えをした場合を比較して、
しっかり検討する事が大切ですね。
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